(SeaPRwire) –   By: Adrian Cole, Pakar Kebijakan Publik dan Analis Administrasi Sosial

Publik Amerika saat ini terjebak dalam permainan menyalahkan yang sia-sia. Mereka menunjuk hidung Federal Reserve, tuan tanah Wall Street, hingga generasi baby boomer sebagai penyebab mahalnya harga hunian. Namun, riset terbaru dari BofA Global Research mengungkap kebenaran yang lebih pahit. Masalah utamanya bukan pada kebijakan moneter makro, melainkan pada kegagalan sistemik dalam membangun rumah selama puluhan tahun. Kita sedang menghadapi disonansi antara kebijakan perumahan dan realitas kekurangan pasokan yang kronis. Politisi dan pemilih lebih suka berdebat soal suku bunga daripada mengakui bahwa musuh sebenarnya adalah aturan zonasi lokal yang kaku.

Laporan BofA menyoroti bahwa keputusan perumahan hampir sepenuhnya dikendalikan oleh otoritas lokal. Di sana, dinamika “Not-In-My-Backyard” (NIMBY) dan resistensi politik terhadap pembangunan baru tetap menjadi penghalang utama. Meskipun keterjangkauan harga menjadi perhatian utama pemilih, mereka justru menyalahkan suku bunga atau investor institusional. Padahal, upaya federal seperti Road to Housing Act hanya memberikan dampak tambahan yang sangat kecil. Kebijakan ini gagal menyentuh akar masalah, yaitu ketidakmampuan untuk melepaskan hambatan regulasi yang menghalangi pembangunan skala besar di area dengan permintaan tinggi.

Krisis ini diperparah oleh guncangan pasokan pasca-2020. Migrasi pandemi dan tren kerja jarak jauh menciptakan lonjakan permintaan yang tidak mampu diimbangi oleh industri konstruksi. Estimasi menunjukkan bahwa pembangunan unit baru seharusnya melonjak hingga 6 juta per tahun, atau naik 300%, untuk menyerap permintaan tersebut. Sebaliknya, pasar justru membeku. Penjualan rumah yang ada saat ini berada di level terendah dalam 40 tahun terakhir. Efek “lock-in” dari pemilik rumah yang enggan melepas hipotek murah mereka kemungkinan akan bertahan selama enam hingga delapan tahun ke depan.

Struktur tata kelola perumahan kita saat ini telah menciptakan kebuntuan yang permanen. Solusinya sudah jelas di atas kertas: izinkan kepadatan lebih tinggi, percepat perizinan, dan hapus aturan lokal yang menghambat pembangunan. Namun, perubahan ini secara politis sangat tidak populer dan tidak memberikan keuntungan jangka pendek bagi pejabat lokal. Akibatnya, pembuat kebijakan nasional hanya berani menggunakan instrumen lunak seperti hibah atau templat rencana komunitas. Selama dewan kota dan komisi perencanaan tetap menjadi benteng pertahanan bagi status quo, keterjangkauan hunian akan tetap menjadi ilusi bagi banyak orang.